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房价不会硬着落,中小房企风险需关注

原创 谭浩俊 · 2020-09-16 12:33

房价不会硬着落,中小房企风险需关注

15日,国新办就2020年8月份国民经济运行情况举行发布会。针对“有分析认为,随着调控政策的不断从紧,房价会有硬着陆的风险”的说法,国家统计局新闻发言人付凌晖回应称,中国的房地产市场保持总体稳定是有基础的。

提出房价硬着落风险观点的,主要是针对8月份房价出现了一定回暖。数据显示,8月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨1.0%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.1个百分点。要知道,此前的十多个月,房价环比涨幅都是呈收窄格局的,而8月份却出现了涨幅扩大现象,毫无疑问会令人担忧。

从同比来看,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨3.9%和6.9%,涨幅比上月分别扩大0.3和1.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.0%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格同比上涨2.0%,涨幅与上月相同。也就是说,8月份房价整体格局是向上的,无论是环比还是同比,形势都不容乐观。

对此,业内人士认为,造成房价回暖的主要原因,一方面是疫情得到控制后,居民的购房热情释放,需求有所升温;另一方面则是疫后房企融资环境有所改善,拿地热情较高,一级市场热度向二级传导所致。尤其是后者,显然不是房地产市场调控应当出现的现象。因为,对房企融资适度放开,目的是防止房企出现资金链断裂,避免出现系统性风险,而不是让房企产生拿地冲动。

而从实际情况来看,由于头部房企原本就有较强的资金实力,手中握有大量现金,不存在资金链断裂问题。一旦融资环境改善,无疑给了头部房企更大的拿地热情。因此,一级市场的热情明显高涨,并快速传递到二级市场,带来居民心理的波动,购房的欲望增强,从而使房价出现回暖。

面对房地产市场调控政策完全没有放松,中央反复强调“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,再三重申不将房地产作为短期刺激经济的手段要求,按理,房价不应当出现回暖迹象。所以出现这样的问题,主要还是疫情过后的需求反弹,客观上形成了热情拉动房价的现象。热情过后,房价自然会恢复到原有状态。

客观地讲,有人提醒房价有可能会出现硬着落风险,也不是想制造什么舆论恐慌,而是想提醒管理层,一定要注意房价的变化,注意地方的动向,切不可让地方再打房地产的主意。一旦房价重新步入快速上涨通道,不仅会让调控功亏一篑,而且真的可能会出现房价硬着落风险。稳定房价,让房价保持理性回归,才能避免房价硬着落问题的发生。所以,出发点是好的,也是善意的,不需要过度解读。

面对房价出现小幅回暖,开发商又在通过促销手段试图营造“金九银十”的气氛,且不清楚所谓的降价促销是真降还是假降。因此,9、10两月房价形势也不会太乐观,但也不会太悲观。很有可能的现象是,房价继续处于上涨通道,环比则持平或涨幅略收,同比则继续上涨,只是上涨的幅度比8月份要小。如果这样,应当是回归正常的表现。而如果9、10两月出现房价下跌现象,可能从市场的角度来说,是更好的结果。但是,由此会带来房企的风险加大。特别是中小房企,将面临十分严峻的考验。

要知道,8月份房价回暖,已经在提醒管理层,调控力度要进一步加大,资金管道要收紧。恰恰是,中小房企最受不了的就是资金管道收紧,资金通道不畅。因此,不排除一部分中小房企会受制于资金问题,面临资金链断裂风险。在这样的情况下,对房价硬着落问题可以不去过度关注,也不大可能出现这样的现象。而中小房企的资金链风险,则需要认真关注。毕竟,再小的房企,在商品房预售制度没有取消前,都与银行、与购房者有着密切关系。一旦房企出现风险,受伤害最严重的就是银行和购房者。如何避免这种现象发生,如何未雨绸缪,将中小房企的风险化解掉,特别是通过大型房企的并购等给中小房企排雷,是当前最急需考虑的问题,也是必须解决的问题。房地产市场大洗牌的到来,是谁也阻挡不了的。


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