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矫正房企融资行为,有效压缩房企债务规模

原创 谭浩俊 · 2020-10-17 09:23

矫正房企融资行为,有效压缩房企债务规模

10月14日,中国人民银行金融市场司副司长彭立峰在三季度金融数据发布会上表示,从整体上看,目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳,社会反响积极正面。他表示,建立这个制度的目的,在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度,促进房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排自身的经营活动和融资行为,同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为,增强房地产企业自身的抗风险能力。

房地产市场的快速发展,得益于金融的大力支持,房企的过度扩张和房价的过快上涨,也与金融行为密切关联。也就是说,金融在支持房地产业发展过程中,是功过皆有,功不抵过,过不掩功。急需要做的,就是如何通过政策的调整与优化、制度的完善与规范,减少问题的再发生,降低房地产行业的金融风险,使房地产行业能够健康有序地发展。

事实也是,从房地产市场刚刚放开起,金融就快速果断地进入房地产领域,对房地产企业予以全方位支持。虽然多数得到金融支持的房地产企业,根本算不上企业,就是几个人甚至一个人注册一个公司,东拼西凑地把注册资金以及土地的首笔资金弄到手,然后通过土地抵押从银行获得巨额资金,最终实现了财富的倍增效应。很多人认为,多数房地产企业都是依靠空手套白狼发起来的。虽然话有点偏激、也有点粗糙,但话糙理不糙,完全符合实情。

尽管如此,我们仍然认为,金融对房地产行业的贡献是大的。没有金融的全力支持,房地产行业不可能有今天的水平。反过来,由于金融的过度支持,也让房地产行业出现了过度发展、房地产企业过度扩张的现象,多数房地产企业都是负债累累,都资产负债率极高,都存在着比较大的债务风险。近期就有媒体报道,已有多家房地产企业出现了债券爆雷现象。这也意味着,对房地产企业,确实到了需要有效规范其债务行为的时候了。而规范房地产企业的债务行为,毫无疑问应当从金融监管入手,从对房地产企业制定融资规则入手,让房地产企业不能随心所欲地扩大债务规模、单纯依靠负债进行扩张。

央行对重点房地产企业制定资金监测和融资管理规则,显然是看到了房地产企业的负债风险,看到了房地产企业缺乏债务风险意识的问题。如果任凭房地产企业负债扩张下去,总有一天会出现比较严重的金融风险问题。所以,必须及时及早采取措施,对房地产企业的融资行为进行监管,对房地产企业的资金情况进行监测。尤其是资金的运行,需要有一个规矩。切不可让房地产企业生病、金融企业来吃药。有些房地产企业,实际已经出现了这样的问题。

考虑到目前出现问题的大多是中小房企,大型房企、头部房企还相对比较平稳。因此,更需要把中小房企的风险当作警钟,及早出手、及早准备,把风险化解掉,把问题解决好,特别对重点房企,必须建立规范的资金监测和融资机制,透明银行和房地产企业的融资行为,避免金融机构在给房地产企业融资时暗箱操作。因为,正常情况下,如果金融机构严格执行金融规定和调控要求,房地产企业的资金就不会这么宽裕,囤地等现象也要少得多。所以没有得到有效遏制,说明金融机构在暗中帮助房地产企业,在将资金转道到房地产行业。因此,重点房企的融资管理规则,一定程度上也是对商业金融机构的约束和规范。

对重点房企实施资金监测和融资管理的重心,应当放在压缩房地产企业债务规模和降低负债率上,要釜底抽薪,而不是扬汤止沸。扬汤止沸的方式,只会让风险越来越大,危害越来越多。只有釜底抽薪,让房企的债务规模有效压减,负债率有效降低,风险才算真正排除。否则,只是暂时隐藏起来而已。

当然,在压减房企债务规模过程中,也一定要把握好节奏,注意好分寸,不能操之过急,不能盲目行动。行为过急,也会使风险快速爆发的。其中,用金融手段倒逼房企售房回笼资金,是最重要的手段。只要房企愿意售房,债务规模是能够压缩的,负债率也能够降低的。恒大提出连续3年每年压减1500亿有息债务的目标,就是压缩债务规模非常有效的举措。一旦目标实现,企业的债务规模将大大降低,负债率也会明显改善。所以,企业不是不能做,而是有金融机构的支持,不愿这样做。真的金融机构动起来了,问题也就能够解决了。矫正房地产企业的融资行为,是化解房地产领域风险最有效的手段,十分重要,也十分紧迫。

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