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深圳“打新”热背后:超7000万客流的商铺资产“神秘面纱”被揭开

《投资者网》郑颖 · 2020-12-04 18:15
继万人抢房的深圳“打新”热得到遏制后,中央房住不炒的信念变得更加坚定,住宅市场调控加剧,楼市高歌猛涨的神话即将终结,如此一来,不动产投资还有机会吗?换句话说,不动产上,投资人又该采取哪些新的策略?

《投资者网》郑颖

中国传统的理财观念中,一旦大环境不确定性上升,投资人往往更倾向于投资不动产,一方面可以避险保值,另一方面可以资产升值。从数十年来不动产市场的走势发展来看,这两点也的确是事实。

来源:视觉中国

于是,“万人抢房”“买到净赚”的住宅打新热潮又一次在深圳上演,在房住不炒的主基调下,炒房现象被官方直接点名批评,这进一步意味着住宅市场伴随限购加剧,将结束一路高歌的神话。

不过,住宅市场整体降温后,商业不动产的“黄金时代”却仍在持续。基于不限购、限贷等优势,商业不动产中商铺成了当下投资的“热选”,但商铺选择上,选对了是“香饽饽”,选错了就是“烫手山芋”,基于此,投资人该如何选铺?什么样的商铺最值得我们入手?

深圳“打新”热背后孕育新机

11月25日,万人抢房的深圳“网红盘”开卖,引发了市场的热烈关注;几天后,深圳上演土拍“压轴大戏”,8宗宅地入市,揽金340亿元。

即便受到限购、限价等政策打压,深圳不动产投资仍保持强劲势头,细究背后原因,与其人口流入有很大关系。近几年来,深圳人口净流入一直处于50万左右的稳定状态,整体地位领先全国多数城市。

来源:百度百科

尤其是,今年深圳就业人口已经超越上海。人力资源和社会保障局数据显示,2020年5月上海的整体就业人数约1015万人左右,深圳就业人口约1170万人,深圳的就业人口首次超越上海,成为越来越多年轻人热衷选择的城市。

但这并不意味着住宅价格仍能继续高歌猛进,相反,现阶段中央的主基调是“房住不炒”,就连刚刚过去的“打新潮”事件,新华社直接点名批评。

来源:百度百科

可见,限购政策依然是未来的主要手段,地方政府如果敢于放任房价上涨,显然与政策相悖。这就意味着,住宅市场的“火爆”,已经迎来了深度调整,靠传统“炒房”来发家致富的投资模式,不仅无法持续,甚至还面临回调压力。基于此,不动产投资上,投资人该如何选择?

美联物业全国研究中心数据显示,今年7月,深圳一手商铺共成交637套,相比6月份上涨了84.6%;成交面积合75717.64平米,环比大涨176.8%,住宅市场调控加剧,商铺资产成为了投资的“热品”。

来源:视觉中国

同时,作为商业地产中的典型投资品类,商铺近十年在深圳价格一路走高。据官方数据统计,商铺的投资回报率近年来不断刷下历史新高。与住宅用房相比,商铺尤其是地铁商铺,其单租金收益甚至能高达10%~15%以上。

未来,随着商圈的日益成熟,成熟商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%远远高于住宅的租金(1%—3%),核心商铺在5—10年的租金就可以收回投资成本。基于此。什么样的商铺最值得投资人入手?

什么样的商铺最值得入手?

透过“地段、临街、客流、周边购买力、开发商品牌实力”等多个角度,我们将为投资人层层揭开深圳“金铺”的神秘面纱。

来源:视觉中国

首先,地段方面,“流量”时代下,香港首富的李嘉诚曾表示,决定房产价值的三大因素是“地段、地段、地段”,对于商铺投资来说,选择好地段,投资就成功了一半。

来源:安居乐

以深圳为例,2010年,深圳各区房价大多数为一字开头甚至不到1万/㎡,一晃十年过去,深圳各区房价翻了又翻,涨幅均价最高超5倍多。具体来看,据乐有家研究中心数据统计,2010年至今10年时间,罗湖区新房价格上涨158%;福田区新房价格上涨230%;南山区新房价格上涨224%。剩余片区呈稳定上涨。(龙华、光明和坪山等的新房成交并未单独披露统计数据,故价格无法计算。)

时间轴来看,南山、宝安、福田片区是近十年来涨幅较大的城区,但放眼未来,下一个十年,深圳的价值高地在哪?投资人如何选到好的地段?

来源:百度百科

首先,高潜力地区一定紧随大势,纵观深圳十个片区,新形势下,龙华区走在了时代发展前列。2017年,经国务院批准,龙华区正式挂牌成立行政区,彼年,龙华区生产总值合计为2100亿元,2019年,龙华区生产总值超过2500亿元,跻身2019中国城区综合竞争力百强第十三位。

同时,享有深圳“城市中轴”美誉的龙华,随着轨道交通的完善和人口不断流入,已经形成两个最有价值的地段,分别是“黄金中轴”和“黄金三角”。黄金中轴,即地铁4号线上塘站——深圳北站与地铁6号线上芬站——深圳北站的重合段,两条地铁线重合段日客流量高达85.1万人/日;而黄金三角,则是以深圳北站商务中心区、龙华高端消费居住区、龙华现代商贸片区三点汇聚而成的黄金三角地段,两个“黄金地段”一年的总客流预计超7千多万。

正是看中龙华区未来发展,不少房企近两年开始争相涌入。链家网数据显示,截至今年12月2日,深圳新开盘的商铺项目共计43个(不包含售罄底商),价格在4000元/㎡至30万/㎡不等,其中,龙华区在售项目高达11个,领先繁华创新的南山区。

不过,选对了地段还不够,商铺是否有持续的收益能力,还取决于客流量的大小和周边购买力强弱。

来源:百度百科

客流量上,以深圳福田区车公庙为例,车公庙站是1、7、9、11号线的换乘站,日均人流量能超过12万人次,是深圳地铁人流量最大的站点。据调查,该站点地下商业街丰盛町,因客流量大,价格从十年前的均价25万/㎡最高涨到了100万/㎡,目前丰盛町临近地铁的商铺价格在17万/㎡—100万/㎡;而深圳最成熟商圈南山海岸城的商铺,2006年至今铺价亦是整整翻了近十倍。

同时,一组专业研究数据显示,客流较大的双地跌口的商铺回报率及资金价格最高,以一线城市深圳为例,双地跌口商铺价格在1800/㎡—5000/㎡一月,而单地铁口商铺则是1200/平方—3000/平方,根据商铺与地铁间紧密度,商铺租金费用依次递减。

事实上,地铁对于项目的上涨的影响往往要大于一般因素,所谓人潮即为钱潮,地铁带来的不仅仅是便利,更是商机。多数统计数据显示,地铁带来项目的升值空间约在17-20%,而双地跌口的升值空间往往更大。

其次,购买力方面,商铺周边高端写字楼、住宅小区,就意味这其周边消费客群力强,为商铺资产升值奠定契机。对于经营小型商铺的创业者来说,客流是首要,但商铺周边的小区有高端消费客群,就意味着有更大的购买力,租户生意红火,铺面价值也相对较高。

来源:百度百科

随后,商铺产品的筛选上,好的商铺产品一定处于临街位置,临街商铺具有外向的特点,容易进入人们视野,有着更高投资价值。正如,国际研究机构曾做过有关人们的购物行为的调查,结果显示,人们在决定购买一样东西时,通常并非是深思熟虑之后的选择,而是在闲逛的过程中,突然产生的冲动消费,这一点,在女性消费者身上,表现得尤其明显。

临街的商铺具有外向性,相较背街店铺而言,更容易吸引逛街的人们,相对来说,整体投资价值更高。并且,临街商铺还具有独立性、自主性、可塑性等诸多明显优势。

来源:百度百科

选择商铺,开发商的实力也很重要。这一点业内人士曾作出强调,“商铺产品一定要选择知名开发商的商铺,最好是开发商自己运营管理,第三方运营商铺的风险概率大”。

开发商的雄厚实力,不仅可以保证商铺的工程质量和交工时间;同时,他们颇具洞察力的商业眼光和战略选择,往往更符合大势。因此,投资人选择商铺资产,要优先选知名央企、国企及行业排名领先的开发商,这些企业往往能够更好的保护投资者的合法权益。

从地段、客流、周边购买力、临街及开发商实力等多维度分析,我们最终发现,深圳众多林立的底商名盘中,著名央企旗下的商铺——中海汇德理•百悦汇,与上述“金铺”特征不谋而合,甚至表现超乎预期。

首先,地段上,百悦汇项目雄踞龙华区“黄金中轴”和“黄金三角”之间,坐享深圳每年总超7千多万总客流。

来源:深圳龙华融媒发布

不仅如此,11月6日,据龙华区政府正式印发《关于建设数字龙华打造“一圈一区三廊”区域发展格局的决定》显示,将在龙华南部区域,全域打造深圳中央活力区,其重点片区之一——龙华商业中心,将突出购物、文化、休闲、国际商务等功能,打造规模超200万平方米、产值超500亿元的市级核心商圈,助推周边商铺经济成长。

中海汇德理•百悦汇,亦恰好位于龙华商业中心与北站新城中轴位置,商业消费客流、商务办公客流叠加,带来源源不断的蓬勃商机。

来源:中海汇德理•百悦汇

其次,百悦汇项目是“双地铁口”商铺,处于龙华上塘地铁站,接驶B、C双出口,日均客流量巨大,不仅承接福田、深圳北双总部基地精英客群,随着规划中的33号线、深惠城际开通后,亦将连接宝安机场,贯穿龙华中心区、北站商务基地,串联深圳、惠州,四线汇聚带来湾区庞大客流。

来源:中海汇德理•百悦汇

同时,百悦汇附近有华润置地上塘项目、中洲龙华商业中心、德业基隆华中轴央城、龙华海岸城等近百个旧改项目,同时,项目周边亦汇聚了AT MALL、红山6979、星河ICO、天虹购物中心等成熟商圈及大型商务办公体,吸纳巨量客群,抢占消费商机。

来源:中海汇德理•百悦汇

购买力上,由于百悦汇客群中高端白领居多,整体客群购买力强。资料显示,百悦汇位于龙华中央居住区,有着20个高端社区超12万常住高端消费人群,汇聚了中海锦城、金茂府、恒裕上麟府等高端住宅区,客群消费升级,为商铺资产“钱景”奠定坚实保障。

来源:中海汇德理•百悦汇

除此之外,百悦汇项目360度临街,能吸引源源不断的人流、客流。百悦汇的商铺9面全临街,拥有9个转角绝佳铺位,北面与恒裕上麟府商业街形成对街,南面与莱蒙写字楼底商形成对街,且自身内部2条对街,4条对街锁定高阶业主的“日常一公里消费”。

来源:中海汇德理•百悦汇

超乎预期的是,百悦汇项目为“70年产权”,比一般40年产权足足多出30年,同时“不限购、不限贷”等优势,能让投资人坐享湾区70年的发展红利。资料显示,中海汇德理•百悦汇约30-70㎡黄金面积段,约5.4m高拓空间,富余立体格局;约1米高采光大窗,更大展示空间;项目商铺全餐饮预留烟道,享周边3公里外卖流量。

来源:中海汇德理•百悦汇

中海汇德理•百悦汇由著名央企中海地产倾力打造,中海地产发展至今,历经了41载春秋,是中国规模最大的几家头部房企之一,头部央企的优质资产,投资稳妥更放心。

“投资门槛低,未来回报高”,无论是自购门面做生意,亦或当湾区的“包租婆”,中海汇德理•百悦汇都是湾区资产中百年难遇的“金铺”,投资中海汇德理•百悦汇街铺,拥有湾区百年一遇的“摇钱树”。(思维财经出品)■

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