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柳暗花明?万科开始看“多”地产, 板块复苏是大趋势

证券之星 · 2022-06-29 16:39

  6月29日,房地产全线大涨,房地产开发、服务等板块领涨。截止收盘,巴士在线录得5天4板,金 地集团、滨江集团、鲁商发展、深深房A、信达地产等多股涨停,招商积余、保利地产、万科A、中交地产、招 商蛇口等涨幅居前。

  万科郁亮:房地产市场短期已触底

  消息面上,在近日召开的2021年万科股东会上,谈及对房地产市场看法时,万科董事会主席郁亮表示,短期看市场已经触底,但恢复是一个缓慢温和的过程。

  其判断来自三个方面,一是从中央政府到地方政府,为了房地产行业健康发展调整了一些政策;二是被疫情所延误的需求在6月份将得到一些释放,而6月也是房地产每年的销售高峰;三则是房价降幅收窄,6月份部分一线城市的二手房挂牌价格甚至出现上涨。

  值得一提的是,早在今年年初之际,郁亮还表示,“2022年是破釜沉舟、背水一战的一年。要么死、要么活,没有中间状态。房地产行业已进入‘黑铁时代’,去金融化,是必然趋势。”彼时,市场普遍认为万科过于悲观。

  实际上,这并不是万科第一次悲观。从“拐点论”到行业进入“白银时代”的预测,从高喊“活下去”到“铜铁时代”不远了,又在今年初提出“黑铁时代”,这些全部出自万科。

  可以看出,万科董事会主席郁亮一向具有强烈的危机意识,可谓是地产板块最大的“空头”。但这一次,郁亮却一反常态,不再悲观。

  对于此次“态度”的转变,郁亮认为,对同一个事情,大家有的时候看的角度有差异。今天行业需要信心,需要熬着往前走。但凡有一丝微光就当是光明所在往前走,这时候要更多挖掘它好的一面。

  多城接连放松楼市调控

  而万科董事会主席郁亮的说法也并非空穴来风。

  事实上,早在去年12月份,国家对房地产的态度就已经发生转变了。2021年底,央行和银保监会联合出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。

  进入2022年以来,中央多次强调支持合理住房需求释放。如5月末,国务院出台稳经济33条,随后召开稳经济大盘电话会议,要用超常规手段刺激经济。

  从2021下半年的点点星光到2022上半年的星火燎原,中央多次喊话支持房地产市场。可以看出,中央对于房地产市场的政策基调已经非常明显。

  随后全国多地政府落实因城施策。据不完全统计,今年以来,截止到6月26日,松绑政策调控超280次,覆盖城市超160个。

  松绑政策涵盖了放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、放松限售、限价、发放购房补贴、放松落户政策以及公积金首付比例降低、贷款额度增加、条件放宽等多个方面。

  如6月21日,武汉再次放松限购,本市户籍居民家庭在全市限购区域已有2套住房的,可新增购买一套住房;6月24日,合肥限购政策再次调整,户籍登记在市区的集体户、投靠亲友家庭户籍,与市区户籍家庭具有相同购房资格。

  在政策松绑的情况下,各城市松绑的措施也多样化和创新性,如温州安居贷,长沙以租换购,绍兴、郑州、南京溧水、宜兴等城市推出房票购房政策。

  对此业内人士普遍认为,各地在楼市政策上的松绑,主要从金融、住房、财税政策等方面进行,这充分体现了各地稳楼市的导向,有助于提振房地产市场。

  与此同时,带有“暖意”的政策的效果也已经显现。贝壳研究院发布北京、上海、深圳、广州等全国50城二手房市场报告显示,今年上半年,50城二手房市场低位修复,市场量价及预期均有改善;“强二线”城市复苏效果明显强于其他城市。

  5、6月贝壳研究院监测的50城二手房成交量连续环比增长,环比增幅分别为14%、25%(6月成交量通过6月1日-20日的成交数据预估获得),二季度成交量比一季度增长约15%。

  机构:板块复苏是大趋势

  招商证券表示,参考历史周期规律,一段完整的超额收益实现包括三个阶段。在完成第二阶段的回撤后,当前地产销售底部或已确立,复苏即是后续房地产股票超额收益上行的支撑因素。

  中泰证券也认为,房地产在需求端出现结构性复苏、调控政策在销售总量下行的背景下持续放松,龙头地产股在行业持续出清的过程中,ROE有望企稳回升,实现销售规模与经营质量的双重反转。

  操作策略上,中银国际证券认为,地产板块将很快进入到第二轮上涨阶段中。建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线:

  1) 全国化布局的央国企及民营龙头房企:保利发展、金 地集团、招 商蛇口、龙湖集团、华润置地;

  2) 现金流和财报质量较好的区域型央国企龙头和优质民企:建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团;

  3) 政策更加明朗后可以关注弹性反转标的:旭辉控股集团、新 城控股、碧桂园;

  4)当前收入确定较强、集中度加速提升,同时关联房企近期信用风险缓释,弹性反转的地产后周期物业板块:碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。

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